第五十一回 房屋合同未订立
白天明明是晴空万里，不知为何傍晚时分却下起雨来。张朝军艰难地回到家，妻子赵素云还没有回来，看着窗外川流不息的车流人流，妻子的电话却依旧无人接听，不禁有些担心，难道是因为大雨滞留了？张朝军拎起了沙发上的西装外套，准备去医院接妻子下班，却听到门前一阵响动。
“军子，我回来了！”赵素云推开门，却没有立时进屋，而是回过头看了一眼，“有点事情~~桃子他~~~”
顺着妻子的指引，张朝军这才注意到与妻子同行的女性，不，女鬼，也不是，是男孩，滴水的头发遮住脸颊，潮湿的白色衬衣，再加上正好一道闪电劈过，在各种意义上此时此景下的他都像是刚从井里爬出来的贞子。张朝军迟疑地看了看妻子，妻子只是温柔地笑了笑，拉着那“桃子”进了屋。
桃子，当然不会是桃子，这个被称为桃子的，被想象成贞子的男孩的真名是周锐，如果人们坚信人如其名，那么周锐的存在就是这一错误认识的典型范例，何为“锐”？古人云:“武夫奋略，战士讲锐”，锐者，锋利也，也许相对于“柔而不刚，锐而不挫”而言，周锐可能更接近柔而不刚吧！医学院博士毕业后进入到素云所在的医院工作一年多，正如刚入行的新人菜鸟一样，除了专业技能和知识外，桃子体现了成为菜鸟的全部潜质，当穿过一次桃红色的t恤之后，桃子之名不胫而走，也正因为这样，桃子成为了素云这些护士大姐们母爱泛滥的赋予对象。这一天也是赵素云将呆傻站在雨中淋雨的周锐领回了家。
素云快手快脚地煮了点汤圆，甜甜的暖暖的。屋子里开了灯后显得很柔和，稍作梳洗的桃子看着不再像孤魂野鬼，而是个干净的年轻男子，甚至看着睫毛还很长，用张朝军的话来说就是“典型投错胎的”。
“跟你姐夫说说到底怎么回事？”素云对吃完汤圆后一直蜷在沙发上的桃子说。
“也许他应该参加快男~~”看着缩成一团的男生，张朝军暗想。
“可可还是咖啡？”清洗完餐具的妻子递过咖啡，转头问桃子。
“可可！”桃子抬起了头，显得可怜兮兮的。
“也许会得冠军的~~”张朝军继续幻想，被素云瞪了一眼后，才清了清嗓子，收起自己的胡思乱想，问道：“有什么是我可以帮助你的吗？”
桃子抱着可可抬起头，说：“我上个月在‘星空国际’看中了一套房子，因为‘星空国际’的房产商是委托一家经纪公司来售房的，于是我就在那家经纪公司交了3万元定金，并签了房屋认购单。昨天按照约定，我去经纪公司那儿准备签合同，可是……”桃子顿了顿，眼神又有点放空，似乎在思索怎么表达自己的意思，让张朝军不由得又在心里腹诽，这明显应该去竞选快男的桃子，在手术台上难道也是这般模样？
没等张朝军继续胡思乱想，桃子组织了一下思路，在素云的鼓励下，又接着开口了：“可是我发现，我预定的那套房子，南、北卧室空调外机位置并没有预留，而在‘星空国际’的物业合同里却明确地规定空调外机一定要在预留位置上安装。我担心如果就这么签了合同，以后我要是在南、北卧室安装空调就会违反规定了，可是不安装，夏天也没法过啊！所以我想让经纪公司在合同中标明：买方有权在所购房屋的南北两个卧室外墙安装空调外机。”
“但是经纪公司不同意？”张朝军已经猜出了问题所在。于是问了这么一句。桃子诧异地看着他，张大了嘴，愣了半天，才点头道：“他们不同意，说如果单独允许我增加此项内容可能给其他业主造成不便，也影响小区美观。”桃子喝了口可可接着说，“我觉得如果不能装空调的话，这房子就不太合适了，于是没有签合同，想让他们把交纳的定金还给我，可他们不退，还说他们只不过是给房产商作经纪代理，没权退款。现在我该怎么办啊？”桃子把自己缩在沙发里，眼圈红红的，像只受惊的兔子。
“合同带来了吗？”张朝军问。
“只有之前签的房屋认购单，买卖合同没签。”桃子从他的防水背包里，翻出了房屋认购单，递给张朝军。
“军子，你说能要回定金吗？”素云有点担心，忍不住问了声。
“我先看看！”张朝军接过桃子手中的房屋认购单，仔细看了起来。认购单上写着楼盘的开发商是北京et房地产开发有限公司，其委托北京wxr房地产经纪有限公司销售“星空国际”的房屋，在认购单里还注有“签订本认购单后应携带相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付的定金不予退还”及“定金不退”字样。
整理了一下思路后，张朝军看向了桃子，“经纪公司从维护业主的整体利益考虑，以在合同中补充该项内容可能会给其他业主造成不便，并且影响小区整体外观予以反对，并无不妥……”
“那……”桃子讷讷地，仍是一副受惊兔子的模样，眼圈更红了。
张朝军忍不住一笑，继续分析道：“别着急，我们接着往下分析：如你所说，在《星空国际物业管理规定》中明确规定了‘空调安装在预留位置上’，但是实际上你所预购的那套房子，开发商在建设中并没有预留出室外机位置，而经纪公司在认购单里所附的户型图上也没有特别说明或者标注，你要求在合同上对空调室外机的位置予以明确，是有很充分并且正当的理由的。事实上，我估计有很多人都会忽略这个问题。你在签合同前能想到这个，看来还是有一定的法律意识和谨慎心态嘛！”说到此，张朝军第一次相信眼前这个漂亮得有点过分的年轻男子，也许真的如素云所说，在当医生上很有天赋，毕竟细心是任何一个主刀医生必备的素质。他实在是看多了被一纸房屋合同所束缚最后又导致n多矛盾的案例。事实上，购房者在签合同前如果能像桃子一样，及时发现不妥，也就避免了事后的更多麻烦。
“你和经纪公司签的是房屋认购单，这表示你们双方预约了要签署房屋买卖合同，也就是说，当你们签了房屋认购单后，就都负有履行洽谈合同、签署合同的义务。而你所交的这3万元定金，是为保证合同订立的立约定金，它的目的不是保证合同的履行，而是约束你们去订立合同。事实上，你们有没有就订立买卖合同进行洽谈呢？”张朝军笑着问桃子。
桃子如一个小学生般，面对张朝军的问题，乖乖地作了回答：“有。我们谈了，只是因为室外机的预留位置而没谈妥。”
张朝军点头道：“没错，你们已经履行了就订立合同进行洽谈的义务，只是因为没有达成一致意见导致最终不能签订房屋买卖合同。合同虽未订成，但错不在你们双方，因此不应当适用定金的惩罚条款，开发公司应当将定金返还。还有就是，开发公司给这个经纪公司的授权，我看也不是很明确，你完全可以主张经纪公司承担连带给付责任。”看着桃子和自己妻子似懂非懂地看着自己，张朝军无奈地笑了笑，对素云道：“明天我就帮桃子去找开发公司交涉，你没意见了吧？桃子的这3万元定金一定能拿得回来。现在大人您就快点做饭吧，小的好饿！”张朝军发自内心地感慨。
====慧问提示====
房屋买卖是很多现代人奋斗的目标，但不动产买卖往往关系复杂，特别是在各种中介、代理出现的情况下尤为如此。从目的而言，中介、代理是为了简化不动产买卖而产生的，但在实践中中介的出现往往又增加了交易的复杂性，因此注意其中的授权关系范围、交付款项的性质与目的等相关内容，对于保障交易安全起着重要作用。
法律词条：立约定金立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。这种定金的目的在于保证今后能够订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与对方订立合同，就应接受定金罚则的制裁。[]
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